本文摘要：雅居乐上周发表了2017年全年业绩，2017年雅居乐集团(03383.HK)销售额为897.1亿元，比去年快速增长52.4%的纯利润为67.8亿元，比去年快速增长122.3%。

雅居乐上周发表了2017年全年业绩，2017年雅居乐集团(03383.HK)销售额为897.1亿元，比去年快速增长52.4%的纯利润为67.8亿元，比去年快速增长122.3%。在各住宅企业中，攻占市场份额，提高销售额的2017年，top30住宅企业的销售额增长率广泛在50%左右。在这样的行业背景下，雅居乐300亿以上的销售额迅速增加，正确地偏向于务实发展，维持着江湖的地位。但是，突然加倍的利润，只不过是很棒的，特别是40.09%的毛利率，在整个房地产圈也名列前茅。

一般来说，销售额的快速增长是以企业壮烈牺牲利润为代价的，即使是被称为三好学生的龙湖房地产，由于销售额的上升，最近发表的年报也不能保持低利润率的快速增长，与雅居乐销售额相似的阳光城和泰禾，典型的利润交换了快速增长的企业。雅居乐利润快速增长的原因是，弹仓君确实指出了一些地方。耕作城市战略布局雅居乐从中山开始，是典型的广东系住宅企业。

粤系企业在投资选择上非常谨慎，讨厌熟人、熟地的投资，特别喜欢投资故乡。雅居乐自成立以来坚决采取城市耕作战略，投资广东地区多，海南广西地区和长江经济辅助，华北、海外地区兼备，二三线城市和一线城市周边多，非常尊重项目风险控制，投资少。这种投资策略也体现在雅居乐的项目布局上。

雅居乐业绩不会现场发表的数据显示，从2017年12月31日到雅居乐土地储备共计3410万平方米，其中华南地区生产36.5%，华东地区生产14.6%，西部和其他地区生产15%以上，云南地区生产32%左右，海外地区生产1%2017年，有三个概念的城市房价再次下跌——雄安新区概念、广东港澳大湾区概念和二三线城市补充概念，与雅居乐的土地不符。除江经济领先的二三线城市除了拥有大量优质土储外，雅居乐在大湾区概念范围内的土储多达1100万平方米，占总土储的三分之一。

其重点耕作的中山市，年内有33.07%的涨幅，是全国下跌最慢的城市之一。由于城市房价下跌，过去一年雅居乐年平均预售价格为12193元/平方米，比上年快速增长20.4%，占天日地利。面对这样的机会，雅居乐也积极出力，加快开发进度，预售面积736万平方米，比去年下跌26.6%，可以说是人和。

雅居乐2017年出色的销售额和利润也很难理解。控制成本和优化债务结构，但上升是由于耕作市场的疯狂，雅居乐的业绩表现不是只是暂时的吗？这也要从今年发布的雅居乐年报中想起。

由于权益研发模式相对较低，雅居乐洗钱利润模式更加短缺，纳税率相对较高。此外，雅居乐在享受早期低价土地带来的高利润的同时，被迫承受高额土地税。

最后，所得税支出占雅居乐税前利润的57.3%，影响其利润能力。幸运的是，随着早期土地清洁和合营、港龙模式的大探索，雅居乐税的比例已经上升。

销售费用仍然是雅居乐费用支出的大项目。雅居乐非常重视旅游地产板块，每年报告重资宣传和鼓励销售，2017年销售费用约22.59亿元，比上年快速增长7.7%。高额销售费用明显影响雅居乐的收益力，但雅居乐旅游地产的名称逐渐响起，在许多机构的旅游地产排行榜中名列前茅。特别是海南清水湾项目顺利，成为旅游地产行业的基准项目。

为了不断扩大项目布局和公司规模，雅居乐仍在大力调整企业债务模式。与一般住宅企业70-90%的资产债权率相比，雅居乐近年来保持的低负债率非常激进。从2017年开始，雅居乐改变了以前的风格，花费了346亿元的土地。集团董事局主席兼任社长陈卓林在发表会上主张2018年从回收资金中取得500亿元投资房地产开发板块。

雅居乐城市布局图扩张与土储迅速下跌的同时，其资产债权率也从去年的66.5%上升到今年的73.0%。但负债的下降并没有减少雅居乐的资金成本。为了控制融资成本，雅居乐在2017年3月返还了7亿美元的9.875%优先票据和2019年2月返还了5亿美元的8.375%优先票据，取而代之的是2020年满30亿元的6.98%的国内非公开发表了公司债券和2亿美元的5.125%优先票据。

顺利将实际贷款利率降至6.2%，财务费用比上年上升25.1%。由此可见，弹房君实际上，陈卓林说，雅居乐维持35%的毛利率几乎没有问题，纯利润也不维持在比较高的水平。

另一方面，在越来越细致的成熟期政策规制下，国内房地产市场逐渐稳定，房价难以再次发生大幅变动。正如以前所说，雅居乐现在的土储还很丰富优质:以现有的销售平均价格销售，货物价格储备达到4000亿。

即使按照新的1100亿销售目标，土储也不足以维持未来三年以上的研发。雅居乐维持销售额的快速增长，完成新的销售额可能没有悬念。

房地产开发以外的业务兴起在去年万科中期的业绩发表会上，新社长郁亮说:房地产开发市场已经进入白银时期，开发者成为农民种植土地，房地产企业家对现在房地产市场的态度很好。此时，房地产行业逐渐出现了去房地产化的浪潮。住宅企业的房地产化大致可以分为两种方法:保守的企业必须破坏房地产业务，寻求其他行业的发展，华润、复星等其他领域也有建树的大企业，另一种是射击库存房时期，开发房地产管理、养老房地产等有前途的房地产与行业有关，攻占细分领域的市场。雅居乐也致力于探索变革之路。

物业管理板块的子公司雅生活，2017年营业收入为17.6亿元，比上年同期减少41%的管理面积为7834万平方米，比上年同期减少57%的毛利率为33.5%，比上年同期减少89%的纯利润率为17%，比上年同期减少78%。体积不能与传统的研究开发业务相比，但其发展状况显着优于。

特别是去年收购绿地的房地产管理子公司，引进绿地成为战略股东后，雅居乐在5年内每年获得至少1000万平方米的房地产管理面积，为雅生活未来的发展取得了有力的确保。雅居乐在传统业务的基础上，扩大建设产业，加强规模效应，减少传统行业的主导权。

主要分为四个板块:1.以主要业务优势和家具厂为基础，发展建筑家具改造业务2.寻求政府合作，通过PPP投资模式与EPC工程总承包，探索轻资产运营的业务模式3.通过企业合作，推迟组装式建材厂的建设4.结合其地产品牌效应，发展园林绿化。另外，陈卓林在发表会上展示了转型探索的新成果环境保护业务，主要集中在固体废弃物处理、污水处理和环境修理上。目前，遍布全国17个城市，共有21个环境处理项目和2个水厂。因此，雅居乐已经投资了几十亿美元，今年想再投资一百亿美元。

陈卓林预计2018年环境保护将获得数亿元利润，到2020年环境保护集团对雅居乐整体销售额没有相当大的贡献。今后3年的发展大多是房地产，雅居乐对其他业务也有很强的自信:3年内为整体营业收入贡献2~3成，5~6年后，其他板块发展到与房地产业务收入不同的水平。

雅居乐可能以崭新的姿态回到中国经济发展的竞技场。

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